Lo que debes saber antes de empezar

¿QUÉ ES LA SUPERFICIE DE EXPOSICIÓN Y VENTA AL PÚBLICO?

Es aquella donde se produce el intercambio comercial, constituida por los espacios destinados a la exposición al público de los artículos ofertados, ya sea mediante mostradores, estanterías, vitrinas, góndolas, cámaras o murales, los probadores, las cajas registradoras y, en general, todos los espacios destinados a la permanencia y paso del público, excluyéndose expresamente las superficies destinadas a oficinas, aparcamientos, zonas de carga y descarga y almacenaje no visitables por el público y, en general, todas aquellas dependencias o instalaciones de acceso restringido al mismo. También a efectos del computo de la superficie de venta se deben contabilizar los espacios destinados a la dispensación de productos (trasmostradores) y en los establecimientos colectivos (centros comerciales), todos los espacios internos destinados al tránsito de las personas (pasillos, hall).

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¿CÓMO SE RENUEVAN LOS CONTRATOS DE ALQUILER DE LOCALES DE NEGOCIO?

La ley deja total libertad al arrendador y arrendatario para pactar las condiciones del contrato de arrendamiento. Por tanto, respecto a la renovación, se deberá examinar el contrato existente para comprobar si se ha incluido alguna cláusula al respecto. En caso negativo, para la renovación de contratos de arrendamientos rigen las disposiciones del código civil. Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establece el artículo 158121 del Código Civil, a menos que haya precedido requerimiento

Cuando el arrendatario haya venido ejerciendo en el local una actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años, tendrá derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que haya manifestado con cuatro meses de antelación al término del contrato de arrendamiento su voluntad de renovar el contrato por cinco años más:

  • Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
  • Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes una actividad diferente o no iniciara actividad alguna y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario , la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades

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¿QUIÉN ES EL RESPONSABLE DE LAS REPARACIONES EN EL LOCAL?

Las reparaciones en el local de negocio, como otras cuestiones relativas a este tipo de arrendamientos, se regularán por la voluntad de los contratantes. Por ello, en principio se remite siempre a las cláusulas establecidas en el contrato.

A falta de regulación en el contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanos regula el régimen de reparaciones en el local de negocio de la siguiente manera:

Obras de conservación: entendidas como las reparaciones necesarias para conservar el local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido.

  • El arrendador deberá realizar las reparaciones necesarias, excepto aquellas derivadas de un deterioro imputable al arrendatario. El arrendador deberá reparar una instalación eléctrica inadecuada o peligrosa, realizar las reparaciones por aluminosis, goteras, humedades etc.
  • El arrendatario deberá comunicar al arrendador la necesidad de las reparaciones. Podrá realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave previa comunicación al arrendador. Es recomendable realizar la comunicación a través de un medio por el que se pueda acreditar su realización y también su contenido (servicio burofax de Correos y Telégrafos) Podrá exigir al arrendador el importe de la reparación
  • En caso de fuga de agua, el arrendatario tras comunicárselo al arrendador, podrá efectuar la reparación y exigir al arrendador el importe de la misma.
  • El arrendatario deberá pagar los gastos ocasionados por desperfectos derivados del uso del local El arrendador deberá reparar los cristales rotos, atascos en las tuberías, etc.
  • Si las obras duran más de 20 días el arrendatario tendrá derecho a una reducción de la renta, que será proporcional a la parte del local de que se haya visto privado por las obras.

Obras de mejora: entendidas como las obras que modifican el estado del local durante el arrendamiento, introduciendo sensibles mejoras en él.

  • El arrendador podrá realizar obras de mejora en el local que no se puedan demorar. Deberá notificar al arrendatario con al menos tres meses de antelación la naturaleza, comienzo, duración y coste previsible de las obras -> Por ejemplo, instalación de puerta de seguridad, ventanas, climatizador, mobiliario, renovación de sanitarios, etc.
  • El arrendador podrá aumentar la renta al realizar mejoras en el local. El incremento no podrá ser superior al 20% de la renta que se perciba en ese momento.
  • El arrendatario deberá soportar las obras de mejora cuya ejecución no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. Tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del local del que se vea privado y a la indemnización por los gastos que se vea obligado a efectuar. También podrá desistir del contrato (salvo que las obras no le afecten o le afecten de modo irrelevante).

Otras obras: que modifican la configuración del local o los accesorios (garajes, trasteros...)o que disminuyen la estabilidad o seguridad del mismo: Eliminación de tabiques, instalación de chimeneas y salidas de humos, construcción o eliminación de altillos, escaleras, etc.

  • El arrendatario podrá realizar estas obras siempre que cuente con el consentimiento expreso (por escrito) del arrendador.
  • El arrendador que no ha consentido, podrá resolver el contrato o exigir al concluir el mismo que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior, o conservar la modificación sin que el arrendatario pueda reclamar una indemnización.
  • El

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¿CUÁNDO PUEDO RESCINDIR EL CONTRATO DE ALQUILER?

La Ley de Arrendamientos Urbanos, otorga a los contratantes de locales de negocio plena libertad para pactar las condiciones del contrato, incluida la duración del mismo. Estos pactos, derivados de la voluntad de arrendatario y arrendador son de obligado cumplimiento para ambos.

Por tanto, si desea terminar el contrato de arrendamiento, ante todo, debe revisar las cláusulas del contrato, por si en él se contemplase esta situación.

En caso de que en el contrato no se contemple esta situación, deberá tener en cuenta que la "terminación unilateral y anticipada" del contrato de arrendamiento sin causa legal en que ampararla, permitirá al arrendador solicitarle una indemnización equivalente a las rentas pendientes.

Respecto a la duración del arrendamiento, si no se hubiese fijado plazo, se entenderá hecho por años cuando se ha fijado una renta anual, por meses cuando es mensual y por días cuando es diaria.

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¿CUÁNDO SE RECUPERA LA FIANZA DE UN ARRENDAMIENTO?

En el caso de alquiler de local de negocio, el arrendador podrá exigir fianza, que será de dos mensualidades de renta, se prestará en metálico y su finalidad será garantizar el cumplimiento del contrato. Además de la fianza, el arrendador podrá exigir garantías adicionales para asegurar el cumplimiento del contrato.

La fianza se recuperará en el plazo de 30 días desde la finalización del contrato y la entrega de llaves. Si el arrendador no entregara la fianza dentro de ese plazo, se podrán exigir intereses. La cantidad a percibir dependerá de la existencia o no de obligaciones pendientes

Se comprobará si es preciso aplicar la fianza para liquidar obligaciones pendientes. En caso afirmativo, el arrendatario recibirá la cantidad que resulte tras liquidar las obligaciones pendientes.

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¿PUEDO TRASPASAR UN NEGOCIO?

En relación con el arrendamiento de local de negocio, es necesario, antes de responder a cualquier cuestión concretar la fecha en que se celebró el contrato. Ésta es determinante respecto a la normativa aplicable.

Contratos celebrados después del 1 de Enero de 1995:

La ley no reconoce a estos contratos posibilidad de traspaso, pero sí la de cesión o subarriendo, que son modalidades parecidas:

  • Cesión de contrato: se transmite la posición en el contrato a un tercero (cesionario), que se subroga en todos los derechos y obligaciones.
  • Subarrendamiento : el arrendatario arrienda a su vez el local a un tercero.

Dado que existe plena disponibilidad para pactar las cláusulas del contrato, para saber si puede o no ceder o subarrendar el local, deberá examinar el contrato de arrendamiento y comprobar si ha excluido o no esa posibilidad.

  • si tiene excluida la posibilidad en el contrato de arrendamiento, no podrá ceder o subarrendar.
  • Si no está excluida, no necesitará el consentimiento del arrendador, pero tendrá que notificar el acuerdo de subarriendo o cesión en el plazo de un mes. Además el arrendador podrá elevar la renta un 10% o un 20%.

Contratos celebrados antes del 1 de enero de 1995:

Podrá traspasar el local, pero tendrá que tener en cuenta los siguientes requisitos:

  • Debe llevar legalmente establecido en el local y explotándolo de manera ininterrumpida durante el tiempo mínimo de un año.
  • Deberá notificar al arrendador la decisión de traspasar y el precio convenido.
  • No podrá concertar traspaso hasta que pasen 30 días (plazo del arrendador para ejercer el derecho de tanteo).
  • El traspaso se hará en escritura pública.
  • En el plazo de 8 días desde la formalización de la escritura deberá notificar la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y el domicilio del adquirente.

Además, deberá tener en cuenta que:

  • El adquirente debe contraer la obligación de permanecer en el local el plazo mínimo de un año y destinarlo durante ese tiempo a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.
  • Si el arrendador no ejerce su derecho de tanteo o retracto, puede reclamar una participación en el precio del traspaso. La participación se acordará entre arrendador y arrendatario y a falta de acuerdo se aplicarán unos porcentajes que varían (10%, 20%, 30%) en función de la fecha de construcción o habitación.
  • Si el contrato de arrendamiento se ha adquirido por traspaso y se vuelve a traspasar antes de 3 años, el porcentaje en que participa el arrendador en el precio del traspaso aumentará un 50%.
  • En el caso de traspaso de arrendamientos posteriores al 9 de mayo de 1985, la duración del arrendamiento será la que esté determinada en el contrato.
  • En el caso de traspaso de arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985, el arrendamiento podrá continuar por un mínimo de diez años o por los años que quedan hasta el 2015 (20 años desde la aprobación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994).

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